В последние годы на жилищном рынке страны все больше привлекает внимание обеспокоенность, вызванная понятием «продажа на начальной стадии строительства». Речь идет о продаже недвижимости, которая еще не существует и юридически не оформлена. Это ослабляет права покупателей и увеличивает непрозрачность и случаи мошенничества на рынке.
«Внутренности» бизнеса «продаж с фундамента»
Под продажей жилья на начальной стадии строительства понимается продажа квартир в будущем доме, строительство которого либо еще не начато, либо находится на самой ранней стадии, гражданам на основе «заказа» или «договора». Такая форма продажи обычно подается на рекламных платформах с привлекательными выражениями, такими как «самая низкая цена», «начальная стадия», «покупай сейчас, позже подорожает».
Широкое распространение этой модели фактически обусловлено финансовыми потребностями строительных компаний. Потому что у многих организаций, работающих в этом направлении, недостаточно инвестиций, чтобы полностью финансировать строительство. Другими словами, при дороговизне банковских кредитов и ограниченных инвестиционных ресурсах стремятся вести строительство за счет средств граждан. Таким образом, покупатель рассматривается как «кредитор» строительной компании.
Но тут есть важное отличие: банки, выдавая кредиты, требуют залог, гарантии, проводят аудит и анализ рисков. Простой гражданин зачастую лишь верит рекламе и обещаниям компании и подписывает договор. Насколько же такие продажи считаются законными? По словам эксперта по недвижимости Гулу Касымова, суть проблемы связана с юридическим аспектом. То есть продажа недвижимости без выписки (документа о регистрации из государственного реестра) законом не предусмотрена.
Г.Касымов обращает внимание на серьезность этого вопроса, объясняя, что недвижимость без выписки юридически еще не считается полностью сформированной как «недвижимое имущество», другими словами, нет реального права собственности. Он также подчеркивает, что покупатель получает лишь «надежду на получение квартиры в будущем» и «обязательство компании». Такие договоры обычно оформляются как предварительная продажа через жилищно-строительный кооператив, договор долевого участия, документ о бронировании квартиры, либо как квитанция или платежное поручение.
Однако большинство этих документов не нотариально удостоверяются, не регистрируются в государственном реестре, следовательно, имеют слабую юридическую защиту. На практике такие соглашения чаще рассматриваются как гражданско-правовые обязательства. То есть покупатель юридически не приобретает квартиру, он просто платит деньги, а другая сторона гарантирует строительство и передачу дома в будущем.
Но главная проблема — отсутствие права собственности у покупателя. Другими словами, человек, платящий на стадии фундамента многоэтажного дома, часто думает, что квартира уже принадлежит ему. Но с юридической точки зрения это не так. Если нет выписки на имя покупателя, значит квартира не считается ее собственностью. Эту квартиру нельзя продать, подарить или заложить. Даже строительная компания может продать квартиру другому лицу. Или если компания обанкротится, покупатель юридически окажется в слабом положении. Это ставит покупателя в статус «инвестора без гарантии» как с юридической, так и с финансовой точек зрения.
Одной из самых распространенных проблем в этой сфере является неисполнение обязательств строительной компанией. Гражданин платит, спустя некоторое время строительство останавливается, и дом остается недостроенным. Таким образом, процесс возведения затягивается и задерживается на годы. Компания переходить к другому проекту, возникают долги, и организация банкротится. Тогда покупатель обращается в правоохранительные органы, но часто вопрос обсуждается в судах годами. Компания использует аргумент: «мы строим, просто задержка», а покупатель не достигает реального результата. Это вызывает широко распространенное социальное недовольство, когда сотни семей годами вынуждены платить аренду и кредит за «купленную» квартиру.
Попавшие в юридическую пустоту...
Эксперт по недвижимости Гасан Вялиев отмечает, что серьезные проблемы возникают после завершения строительства. Часто покупатель оплачивает квартиру по указанной в договоре площади, но при сдаче дома выясняется, что фактическая площадь меньше. Поскольку проект изменен, размеры комнат отличаются. Также позже могут добавиться или убрать балконы, по-другому проведены коммуникации. В некоторых случаях из-за непринятия достаточного внимания к качеству строительства появляются трещины, используются дешевые материалы, плохая звукоизоляция, проблемы с лифтом и коммуникациями вызывают недовольство.
Тогда покупатель вновь спорит с компанией. Но договоры обычно содержат пункты, снижающие ответственность компании до минимума. Например, договоры часто не нотариально заверяются, что ослабляет возможности доказательств покупателя при юридических спорах. Между тем нотариальное заверение придает договору более серьезный юридический статус и увеличивает ответственность сторон. Хотя такое соглашение, так сказать, не заменяет выписку, оно относительнно усиливает защиту покупателя, поскольку точнее оформляются сумма платежа, условия договора и обязанности сторон.
Эксперт также отмечает, что жилищно-строительные кооперативы давно активно играют роль на рынке недвижимости. Формально это объединения граждан для строительства домов, но на практике кооперативы часто превращаются в альтернативный юридический механизм для строительных компаний. Некоторые кооперативы собирают деньги с граждан, составляют непрозрачные договоры, не полностью предоставляют строительные документы, в итоге проводят продажи без государственной регистрации. Это усугубляет правовую неопределенность на рынке. Граждане считают документы от кооператива «официальными», но потом выявляют, что это лишь внутренний документ с печатью кооператива.
По мнению экспертов, сделки без выписки незаконны. Иными словами, выписка является основой юридической базы рынка недвижимости, и существование квартиры без такого документа вызывает серьезные опасения. Представленная квартира рассматривается лишь как запланированная площадь в проекте. На самом деле здесь есть два разных этапа: первый — это документы на землю и разрешение на строительство, второй — выдача выписок после завершения строительства. Если строительная компания не имеет прав на землю и разрешения на строительство, тогда средства граждан оказываются под большим юридическим риском. Потому что если государственные органы завтра признают строительство незаконным, дом могут снести или он не будет сдан в эксплуатацию.
«Продажа надежды» на жилищном рынке
По словам эксперта по недвижимости Абдуллы Абдуллаева, продажа многоэтажек на стадии фундамента — это не только юридическое нарушение, но и социальная проблема. Потому что такая модель представляется покупателю как дешёвая цена и обещание будущей выгоды. Граждане боятся роста цен на рынке и думают: «если не куплю сейчас, завтра будет дороже». Под психологическим давлением покупатель не проверяет документы должным образом, подписывает договор, не изучая его, не исследует историю компании и не консультируется с юристом. В итоге на рынке расширяется «продажа надежды» — квартира продается не как реальное имущество, а как обещание будущего.
Часто такие продажи доходят до правоохранительных органов. Причина проста: гражданин платит деньги, но либо дом не строится, либо строительство затягивается, либо квартира продается другому лицу. В таких случаях дело выходит за рамки гражданского спора и приобретает признаки мошенничества. Особенно тревожит, если компания намеренно обманывает покупателей для сбора средств.
Однако проблема в том, что во многих процессах недостаточно юридических доказательств. Это проявляется в неточностях договоров, наличном способе оплаты, отсутствии банковских переводов и официальной документации, что усложняет работу правоохранительных органов.
Что же должен делать покупатель в такой ситуации? Как уменьшить свою тревогу? Хотя полностью исключить риски нельзя, можно минимизировать. Для этого покупатель должен изучить предыдущие проекты строительной компании, проверить налоговую и юридическую регистрацию, запросить документы на землю, разрешения на строительство, проконсультироваться с юристом о договоре.
Также надо производить платежи только через банк, обращать внимание на механизмы штрафов и задержек в договоре, требовать нотариального удостоверения соглашения. И самое главное — понять, что «если нет выписки, значит квартира не является юридической собственностью».
Государству следует реализовать определенные проекты для решения этой проблемы. В первую очередь необходимо установить минимальные юридические требования к началу продаж для строительных компаний, разрешать продажу только проектов с официальным разрешением на строительство и документами на землю, а также создать механизм финансирования для контроля за расходованием средств граждан.
Также следует ужесточить юридические санкции за задержки строительства, запретить незаконные продажи на рекламных платформах и проводить информирование граждан через просветительские программы.
Мнение председателя Общества оценщиков Вугара Оруча:
На территории республики продажа недвижимости без получения выписки из государственного реестра, то есть без государственной регистрации, запрещена законом. Это вызывает серьезное беспокойство у граждан. Многие строительные компании начинают предварительные продажи для привлечения финансирования. В этом случае заключаются договоры между покупателем и компанией, которые часто не нотариально удостоверяются.
В общем закон не предусматривает возможность продажи недвижимости без регистрационной выписки, выданной соответствующим государственным органом. Это значит, что продажа квартиры без выписки невозможна. Исключение составляет ситуация, когда после завершения строительства квартиры получают выписки, и строительная компания заранее имеет все документы на землю. В этом случае регистрация проходит без юридических препятствий.
Такие случаи часто приводят к обращению в правоохранительные органы, потому что вопреки соглашению, подписанному на стадии фундамента, строительная компания не выполняет обязательства и не передает квартиру покупателю. Чтобы избежать таких рисков, покупателям рекомендуют тщательно проверять деятельность компании, консультироваться со специалистами и требовать документы, подтверждающие право собственности и законность строительства. Такие документы минимизируют потенциальные риски.
При покупке недвижимости на начальной стадии получается, что права собственности не переходят к покупателю. Это лишь взаимные обязательства сторон: одна сторона платит, другая обязуется передать квартиру в установленный срок после окончания строительства. Документы, выдаваемые жилищно-строительными кооперативами, обычно заверяются печатью компании и выдаются с её согласия. При необходимости такие документы могут быть нотариально удостоверены в качестве долговых обязательств или иных гарантий договора.
Продажа квартиры должна начинаться после окончания строительства. Но на практике часто возникают ситуации, когда покупатель предварительно оплатил, а после окончания строительства оказывается, что площадь квартиры меньше указанной, или качество ремонта не соответствует стандартам. Наиболее серьезной проблемой являются задержки строительства. Для предотвращения таких проблем государственные органы должны разработать единые стандарты и усилить контроль в этой сфере.
Вагиф БАЙРАМОВ
«Народная газета»