В последние дни многим гражданам от имени Государственной налоговой службы отправляются уведомления о снижении налога с доходов от аренды жилья.
Medianews.az, ссылаясь на musavat.com, сообщает, что в уведомлении говорится:
«Налоговая ставка, взимаемая с доходов от сдачи в аренду физических лиц жилых помещений физическим лицам, снижена с 14% до 10%».
Граждане, получившие такое уведомление, заявляют, что не сдавали жильё в аренду и выражают обеспокоенность возможным последующим наложением штрафов.
Мы обратились в Государственную налоговую службу при Министерстве экономики с вопросом о целях рассылки таких уведомлений и о том, как определяется круг лиц, которым они направляются. Как сообщили Musavat.com из отдела связи с общественностью службы, уведомления имеют информативный характер: «Как известно, законом Азербайджанской Республики №297-VIIQD от 9 декабря 2025 года внесены ряд изменений в Налоговый кодекс, а также в Закон «О социальном страховании».
С целью кратко, ясно и адресно донести важные нововведения, затрагивающие широкие массы налогоплательщиков (в рамках полной информированности), на зарегистрированные в базе данных активности налогоплательщиков мобильные номера отправляются SMS-уведомления по 10 направлениям.
Одно из таких уведомлений содержит следующий текст:
«Налоговая ставка, взимаемая с доходов от сдачи в аренду физических лиц жилых помещений физическим лицам, снижена с 14% до 10%».
Отметим, что Государственная налоговая служба регулярно и массово информирует налогоплательщиков о применяемых изменениях, для чего направляет короткие уведомления и SMS-сообщения».
Служба подчёркивает, что уведомления направляются физическим лицам с активным идентификационным номером налогоплательщика (ВӨИН). Контингент определяется исключительно на основе базы данных Налоговой службы, без использования реестра Государственной службы имущественных вопросов или других баз данных.
Стоит отметить, что с 1 января текущего года сумма налога, выплачиваемого лицами, сдающими жильё в аренду, снижена с 14% до 10%. В официальном разъяснении основной целью этого шага называется сокращение теневой экономики, повышение прозрачности на рынке жилья и расширение налоговых поступлений государства.
В этой сфере внесены два изменения. С 1 января 2025 года лица, сдающие жильё в аренду, получили возможность уплачивать налог, не становясь на личный учёт в налоговом органе. Согласно внесённому в Налоговый кодекс изменению, они могут назначить налогового агента и поручить ему исполнение налоговых обязательств без обязательной личной регистрации в налоговом органе. Налоговый агент исчисляет налог, удерживает его с арендатора и переводит в бюджет. Также ведение учёта полученных доходов и удержанных налогов является обязанностью налогового агента.
Лица, не пользующиеся услугами налогового агента, должны самостоятельно зарегистрироваться в налоговом органе в качестве налогоплательщика, заключить официальный договор с арендатором и платить государству налог в размере 10% с каждой 100 манат полученной арендной платы.
Помимо снижения налога, штрафы за уклонение от его уплаты значительно увеличены. Так, с 2026 года за несвоевременное подачу заявления о постановке на учёт в налоговом органе предусмотрен штраф в размере 200 манат. Ранее эта сумма составляла всего 40 манат. В дальнейшем лицо, сдающее жильё в аренду, столкнётся с более серьёзной финансовой ответственностью при уклонении от налогового учёта.
Кроме того, в случаях занижения дохода в налоговой отчётности или вообще ее непредставления предусмотрен штраф в размере 50% от суммы уклонённого налога.
Также предусмотрены наказания для лиц, проживающих в арендуемом жилье без заключённого договора. Нерегистрация по месту жительства и пребывания может повлечь административную ответственность арендаторов. В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях лицу за неучёт по месту пребывания выносится предупреждение или накладывается штраф в размере 30 манат.
С начала этого года начались мониторинги со стороны налоговых и полицейских органов, а также представителей муниципалитетов и местных исполнительных органов власти. Согласно опубликованным данным, в ходе процесса исследуются базы данных по имуществу, социальные сети, информация об использовании коммунальных услуг в квартирах с целью выявления сдаваемых в аренду помещений. Также выясняется, был ли заключён нотариально заверенный договор аренды. Фактически при мониторингах ставится задача выявлять квартиры, сдаваемые без официального договора, и привлекать их собственников к ответственности.
Рассылка уведомлений налоговыми органами наряду с мониторингами служит информированию граждан и предупреждением лиц, не заключающих договор аренды. Похоже, что анализ результатов мониторинга завершён и правительство приступает к реальным действиям. В этой связи после информирующих уведомлений ожидается начало юридических мер в отношении лиц, сдающих жильё без официального договора.
Отметим также, что налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду является практикой, применяемой во всём мире. В Азербайджане никем не оспаривается введение такого налога. Просто и граждане, и эксперты считают ставку в 10% высокой. В регионах и в мире ставки налога на доходы от аренды недвижимости на 2-2,5 раза ниже, чем установленный в Азербайджане уровень. Например, в Москве физические лица платят налог с доходов от аренды всего 4%. Для юридических лиц ставка составляет 6%. В соседней Грузии налог на аренду составляет 5%. В Австрии при ежемесячном доходе от аренды ниже 1500 евро применяется ставка 5,76%.
Кроме того, в Грузии за последние годы сделаны важные шаги по легализации рынка аренды, стимулированию граждан к уплате налогов. Созданы системы электронных договоров, введён специальный налоговый режим для краткосрочной аренды. Азербайджан мог бы получить положительный эффект, используя этот опыт.
Требования законодательства по аренде жилья пока могут распространяться только на дома с официальными документами. Для заключения договоров аренды в законной форме необходимо, чтобы документы на сдаваемое жильё были в порядке. В окрестностях Баку сотни тысяч домов не имеют документов, значительная часть из них сдается в аренду. Многие люди строят 5-6 отдельных комнат в одном дворе и сдают их рабочим, студентам без документов. Для таких домов заключение договоров аренды невозможно. Это касается и договоров с налоговым агентом. Поэтому для владельцев таких домов выполнить требования законодательства нереально. Таких домов десятки тысяч. Если правительство в ближайшее время не примет реальные меры по регистрации домов без документов, налоговые поступления с таких домов превратятся для государства в упущенную выгоду.